Taşınmaz Hukuku (Gayrimenkul Hukuku)

Taşınmaz hukuku, toprağın, arazinin, binanın, arsaların ve yapıların mülkiyeti, tasarrufu ve hukuki güvencesi ile ilgilenen özel hukuk dalıdır. Diğer haklar gelip geçici olabilir; taşınmaz hakları sürekli, güçlü ve kalıcıdır. Bu nedenle hukukun en titiz ve ayrıntılı düzenlemelerinden biri bu alanda yer alır.

Toplumun adaletle ilişkisi en çok mülkiyet duygusunda somutlaşır. İnsanlar evlerine, arsalarına, miras kalan tarlalarına yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda aidiyet, kimlik ve emek duygusuyla bağlanır. İşte taşınmaz hukuku, bu çok katmanlı ilişkiyi düzenlerken hem hakkı korur hem de güvenliği sağlar.

Ayrıca bu alan, yalnızca bireyler arası ilişkileri değil; devletin müdahale yetkisini de içerir: kamulaştırma, imar planı değişiklikleri, el atmalar, tapu iptalleri gibi durumlarda taşınmaz hukuku, kamusal güç ile bireysel hak arasında denge kurar.

⚖️ Taşınmaz hukukunun temel ilkeleri

• 🔹 Mülkiyet hakkı mutlak değil, sınırlı bir haktır

• 🔹 Tapu siciline güven ilkesi geçerlidir

• 🔹 Aynî haklar herkese karşı ileri sürülebilir (erga omnes)

• 🔹 İyiniyetli üçüncü kişilerin korunması esastır

• 🔹 Zilyetlik ve mülkiyet farklı şeylerdir, karıştırılmamalıdır

📚 Temel konular ve uygulama alanları

1. Tapu Sicili ve Kayıt Sistemi: Mülkiyetin kamu güvencesi altında ilanı

2. Zilyetlik: Fiilî hâkimiyet, mülkiyetle karıştırılmaması gereken hak

3. İrtifak Hakları: Geçit hakkı, üst hakkı, intifa, kaynak hakkı gibi sınırlı aynî haklar

4. İpotek ve Teminat: Taşınmaz üzerinden alacak güvencesi sağlanması

5. Kamulaştırma ve El Atmalar: Kamu yararı adına özel mülkiyete müdahale

6. Kat Mülkiyeti: Apartman düzeni, bağımsız bölümler, ortak alanlar

🔍 Güncel sorunlar ve tartışmalar

• İmar planı değişiklikleriyle mülkiyet hakkının sınırlandırılması

• Kamulaştırmasız el atmalarda tazminat sorunu

• Tapuda yapılan satışın iptali davası – muris muvazaası ihtilafları

• Mirasçılar arasında paylı mülkiyetin yönetilememesi

• Köylerde sınır ihtilafları, kadastro hataları ve fiilî kullanımlar

• Kat mülkiyeti sisteminde yönetim sorunları, ortak gider itirazları

• Yabancıların taşınmaz edinimi, arsa spekülasyonu ve çevresel etkiler

📘 Temel kaynaklar ve metinler

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (Eşya Hukuku bölümü)

• 3402 sayılı Kadastro Kanunu

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu

• Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı)

• Tapu Kanunu (2644 sayılı)

• Yargıtay 1. ve 7. Hukuk Dairelerinin içtihatları

• Prof. Zevkliler, Oğuzman, Eren – Eşya Hukuku eserleri