Kat Mülkiyeti

Kat mülkiyeti, bir yapının belirli ve bağımsız bölümleri üzerinde bireysel mülkiyet hakkı tanırken, yapının ortak yerlerinde tüm maliklerin birlikte hak sahibi olmasını düzenleyen özgün bir mülkiyet rejimidir. Özellikle kentleşmenin artmasıyla birlikte çok katlı binaların ve site yaşamının yaygınlaşması, kat mülkiyetinin hukuki önemini artırmıştır.

Türkiye’de kat mülkiyeti rejimi esas olarak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu kanun, bağımsız bölümlerin maliklerine hem mülkiyet hakkı hem de yönetim, bakım ve onarım gibi ortak sorumluluklar yükler. Kat mülkiyeti, sıradan bir paylı mülkiyet ilişkisi değildir; kendi içinde bir organizasyon ve yönetim düzeni oluşturur. Apartman yönetimi, kat malikleri kurulu kararları ve ortak gider yükümlülükleri gibi kurumlar bu düzenin parçalarıdır.

Kat mülkiyeti hukukunda bireysel hakların korunması ile ortak yaşam düzeninin sağlanması arasındaki hassas denge büyük önem taşır. Bireylerin kendi bağımsız bölümlerinde özgür hareket edebilmesi kadar, diğer maliklerin haklarının ihlal edilmemesi de sistemin işlerliğinin temelidir.

Bu hukuk dalı aynı zamanda mülkiyet hakkı ile kamu düzeni, çevre hukuku ve kent estetiği gibi kamu yararı hedefleri arasında da bir denge kurar.

Günümüzde site yaşamı, rezidanslar, karma yapılar gibi yeni konut modelleri kat mülkiyeti uygulamalarını daha da karmaşık hale getirmiştir. Bu nedenle kat mülkiyeti hukuku, hem bireysel hakların hem de kolektif yaşam kurallarının gelişen ihtiyaçlara göre güncellenmesini gerektiren canlı bir alandır.

⚖️ Temel İlkeler

• Bağımsız bölüm sahipliği kişisel mülkiyet hakkıdır

• Ortak alanlar üzerinde müşterek mülkiyet vardır

• Kat malikleri ortak giderlere ve yükümlülüklere katılmak zorundadır

• Kat malikleri kurulu kararları bağlayıcıdır

• Yönetim planı kat mülkiyetinin anayasası niteliğindedir

• Komşuluk hukuku ilkeleri kat mülkiyeti ilişkilerine yön verir

• Kamu düzeni ve imar planı hükümlerine uyum zorunludur

📚 Temel Konular ve Uygulamalar

1. Kat mülkiyetinin tanımı, unsurları ve kuruluş şartları

2. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark

3. Bağımsız bölüm ve ortak yer kavramı

4. Kat maliklerinin hakları ve borçları

5. Yönetim planı ve yönetici seçimi

6. Kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliği ve iptali

7. Ortak giderlere katılmama halinde yaptırımlar

8. Bağımsız bölümde değişiklik yapmanın sınırları

9. Site yönetimi, toplu yapı kavramı ve özel düzenlemeler

10. İmar mevzuatıyla kat mülkiyeti ilişkisi

🔍 Güncel Sorunlar ve Tartışmalar

• Ortak giderlere katılmama ve icra takibi problemleri

• Bağımsız bölüm sahiplerinin ortak alanları izinsiz kullanması

• Site yönetimlerinde şeffaflık ve hesap verebilirlik sorunları

• Yönetim planlarının güncellenmemesi ve eski hükümlerle yönetim zorlukları

• Rezidans ve karma yapılarda kat mülkiyetinin karmaşık yapısı

• Konut projelerinde imar planına aykırılık ve mağduriyetler

• Ortak alanların özel mülkiyet gibi kullanılması (örneğin otopark, teras vb.)

• Sanal toplantı ve elektronik oylama uygulamaları ile yönetim süreçleri

📘 Temel Kaynaklar ve Metinler

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

• Türk Medeni Kanunu m. 692 vd. (paylı mülkiyet hükümleri)

• 3194 sayılı İmar Kanunu ve yapı kullanma izinleri

• Yargıtay kararları: aidat borcu, ortak alanın kullanımı, yönetim planı yorumları

• Tapu Sicil Tüzüğü ve kat mülkiyeti tescil işlemleri

• Belediye ve il özel idarelerinin imar ve iskan düzenlemeleri

• TMMOB Şehir Plancıları Odası ve İnşaat Mühendisleri Odası görüşleri